Deducibilità dei costi nelle locazioni turistiche e brevi

In tema di locazioni brevi o turistiche poste in essere da persone fisiche, la questione centrale riguarda la possibilità di dedurre le spese sostenute, quali commissioni di piattaforme di intermediazione (Booking, Airbnb, ecc.), oneri di agenzia e utenze.

Se la locazione breve (art. 4, D.L. 50/2017) o turistica non breve (contratto superiore a 30 giorni) è effettuata dal proprietario o usufruttuario dell’immobile al di fuori di un’attività d’impresa, il reddito prodotto si qualifica come reddito fondiario ai sensi degli artt. 25 ss. TUIR. Ai fini del calcolo del reddito imponibile, l’art. 37, c. 4-bis TUIR stabilisce che si applica una deduzione forfettaria del 5% sul canone: tale reddito lordo include già i costi sostenuti e, pertanto, spese di intermediazione, utenze o altre spese non sono deducibili. Lo stesso principio si applica in caso di opzione per la cedolare secca (art. 3, D.Lgs. 23/2011), con aliquota sostitutiva del 26% (o 21% per un immobile indicato in dichiarazione) sul canone integrale.

Diversa è la disciplina per le locazioni brevi poste in essere da soggetti diversi dal titolare del diritto reale (sublocazioni o comodati). In questo caso, il reddito non rientra nei redditi fondiari ma nei redditi diversi (art. 4, D.L. 50/2017; art. 67, lett. h, TUIR) e, secondo l’art. 71, c. 2 TUIR, il reddito imponibile si determina come differenza tra il canone percepito e le spese effettivamente inerenti alla produzione del reddito. Pertanto, in tali ipotesi possono essere dedotti i canoni di locazione pagati al proprietario, le commissioni di intermediazione, eventuali altri oneri e le utenze. Tuttavia, l’opzione per la cedolare secca esclude la deducibilità, imponendo il canone per intero.

Per le sublocazioni turistiche non brevi, valgono le stesse regole dei redditi diversi, con la differenza che non è prevista la possibilità di applicare la cedolare secca.

In caso di comodato, se l’immobile è utilizzato dal comodatario per una sublocazione non breve, il reddito è imputato al titolare del diritto reale (comodante), indipendentemente dall’incasso da parte del comodatario, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate (ris. 381/E e 394/E/2008).

In sintesi, la deducibilità delle spese dipende dalla qualifica del reddito e dal soggetto titolare del diritto reale: i proprietari usufruiscono della deduzione forfettaria del 5%, mentre sublocatori e comodatari possono dedurre le spese sostenute, salvo opzione per la cedolare secca.